不動産投資詐欺の見抜き方

 【不動産投資詐欺の見抜き方】

「不動産投資」は堅実な資産形成手段にもなり得ますが、詐欺や悪質業者が特に多い分野でもあります。
「マンション投資で年収＋100万円」などの甘い誘い文句で、何も知らない人を借金漬けにする手口が非常に多い。

以下では、**「不動産投資詐欺・危険業者の見抜き方」**を実践的にまとめます。

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🧱 不動産投資詐欺の基本構造

典型的な手口はこうです👇

「ローンを組めば自己資金ゼロで不動産投資できます！」
「節税にもなります！」
「入居率99％の優良物件です！」

こう言って高額なワンルームマンションなどを売りつけ、
実際は家賃が下がり・修繕費がかさみ・ローン返済で赤字、
最終的に物件だけが残り、あなたがローンを背負うという流れです。

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🚨 不動産投資詐欺を見抜くチェックリスト（8項目）

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✅ 1. 【収益モデル】「自己資金ゼロで儲かる」は危険信号

• 「フルローンで投資OK」「頭金ゼロでも大丈夫」などの売り文句

• 「家賃収入でローンが全部返せます」と言う業者

🧠 理由：
ローンは借金。
自己資金がゼロ＝利息とリスクが最大。
家賃下落や空室が起きた時に即赤字になります。

💡 本物の投資家の考え方：

自己資金を入れてリスクをコントロールする。
“借金で儲かる”話は、借金を背負わされる側の論理。

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✅ 2. 【物件の場所】「地方・郊外・築古・新築ワンルーム」は要注意

• 「都心徒歩15分圏内の築浅」と言いながら、実は「最寄り駅まで20分・築30年」など。

• 地方の新築ワンルームを高額で販売されるケースも。

🧠 理由：
家賃下落リスクが高く、将来の転売・賃貸が難しい。
特に新築ワンルームは販売価格が相場の1.3〜1.5倍に設定されていることが多い。

💡 チェック：

• 不動産ポータル（SUUMO、LIFULL）で「同エリアの相場」を必ず調べる。

• 同条件で2割以上高いなら、詐欺・ぼったくりの可能性大。

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✅ 3. 【利回り】「表面利回り」だけを強調してくる業者は危険

• 「利回り8％の高収益！」と言いながら、
  　実際には管理費・修繕積立・固定資産税・空室リスクが含まれていない。

🧠 **実質利回り（＝手取り利益 ÷ 物件価格）**で考える。
例：家賃6万円 × 12ヶ月 ＝ 72万円
管理費・税金・空室損を引いて残り50万円
物件価格が2,000万円なら、実質利回り＝2.5％程度。

💡 本物の投資家の判断基準：

表面利回りではなく「実質利回り」で5％以上が理想。

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✅ 4. 【営業手法】「電話・訪問・街頭アンケート」勧誘は要注意

• 「資産運用のアンケート」→「無料相談会」→「投資マンション販売」へ誘導

• 「お勤め先に不動産優遇ローンがあります」などの話も典型

🧠 特徴：
・断っても何度も電話
・契約を急がせる
・資料を出さない

💡 ルール：

不動産投資は「こちらから調べて選ぶもの」。
向こうから来る話は、すべて“あなたをお客にしたい話”。

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✅ 5. 【税金対策】「節税になる」は半分ウソ

• 「減価償却で所得税が下がります！」とアピール

• 実際には、初年度だけの一時的節税で、後で税負担が増えるケース多数

🧠 理由：
減価償却で経費を出す＝帳簿上の赤字を作るだけ。
キャッシュフローは赤字のまま。

💡 原則：

「節税＝損をして税金を減らす」ケースが多い。
税金より“手元に現金が残るか”を見よ。

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✅ 6. 【金融機関】業者がローン先を指定してくると危険

• 「この銀行と提携してるので、すぐ審査通ります」

• 実際は高金利ローンで、業者にリベートが入る。

💡 確認ポイント：

• 金利（2％以上なら要注意）

• 返済期間（35年ローンは長すぎる）

• 自分で複数行に打診して比較する。

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✅ 7. 【契約書】重要事項説明を曖昧にする業者は黒

• 契約前に「重要事項説明書（重説）」を出さない

• 管理費・修繕積立金・将来の修繕リスクを口頭説明で済ませる

💡 ルール：

書面に残らない説明は、すべて信用しない。
書類を持ち帰って第三者（不動産鑑定士・税理士）に見てもらうのが鉄則。

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✅ 8. 【金融庁・国交省登録】業者の正当性チェック

不動産業者は必ず以下のどちらかに登録している必要があります：

• 宅地建物取引業者免許（国土交通大臣／都道府県知事）

• 不動産特定共同事業登録（金融庁・国交省）

🧭 確認サイト：

• 国交省「宅建業者検索」→ https://www.land.mlit.go.jp/webland/

• 金融庁「登録業者一覧」→ https://www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/kindex.htm

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⚠️ 特に多い“詐欺まがい手口”３選

手口	内容	結果
サブリース詐欺	「家賃保証付き」と言いながら、2年後に家賃大幅下落	家賃収入激減・ローン返済地獄
海外不動産投資	「東南アジアで高利回り！」→現地業者消滅	出金不能
民泊・再開発エリア案件	「将来地価上昇します！」→計画中止	売却不能・価値半減

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✅ まとめ：「安全な不動産投資」を見分ける5原則

1. 自分で相場を調べ、数字を理解してから買う

2. “自己資金ゼロ”“節税”“保証”を強調する話は避ける

3. 仕組みを説明できない業者とは契約しない

4. 第三者（税理士・FP・不動産鑑定士）に必ず相談

5. 「自分が理解できる範囲の投資」しかやらない

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